Vous avez un terrain constructible et vous voulez en tirer profit ?
Vous pourriez envisager de le vendre à une société de construction. Cependant, il est possible que cette dernière ne dispose pas des fonds nécessaires pour vous payer immédiatement.
Que faire dans ce cas ?
Pour vous rembourser, la société de construction peut vous proposer la propriété de certaines unités immobilières, d’une valeur équivalente à celle du terrain. C’est ce qu’on appelle une permutation immobilière.
La permutation immobilière, comme d’autres types de permutation, peut être un échange d’objets de valeur différente. Par exemple, lorsqu’une entreprise de construction doit construire des immeubles sur une zone considérée comme constructible, elle doit acheter ce terrain au propriétaire. Si le constructeur est momentanément dans l’incapacité de payer en espèces la totalité du terrain, les deux parties peuvent conclure un accord de permutation immobilière. Cet accord consiste en la vente du terrain par le vendeur en échange d’une ou plusieurs unités immobilières sur plan, que l’acheteur remettra au vendeur une fois la construction terminée.
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Comment le vendeur du terrain est-il protégé ?
Pour garantir le respect des accords et la livraison de l’immeuble fini par le constructeur, le vendeur du terrain peut demander à ce dernier une caution assurantielle en guise de garantie de la valeur de la permutation. Ainsi, si le constructeur ne respecte pas les termes contractuels, la société autorisée à délivrer la caution assurantielle, conformément à la loi, se porte garante pour le constructeur et indemnise le vendeur en cas de défaut.
La caution assurantielle dans la permutation immobilière
Protection et Sécurité
La caution dans le cadre d’une permutation immobilière protège le propriétaire du terrain cédé, en garantissant la réalisation et la livraison des biens immobiliers, conformément au contrat. Elle assure l’intégrité et la bonne exécution des unités immobilières, protégeant ainsi les intérêts du vendeur du terrain constructible.
La caution assurantielle offre un niveau supplémentaire de sécurité au propriétaire du terrain, qui peut décider de s’en prévaloir. Dans la majorité des cas, une société d’assurance fournit cette garantie, intervenant en cas de non-réalisation par l’entreprise de construction et indemnisant, si nécessaire, le propriétaire du terrain en cas de défaillance.
Comment se protéger lors de l’achat d’une maison en construction, même s’il s’agit d’une permutation ?
Voici les 7 conseils d’italiafideiussioni.it :
- Vérifiez la fiabilité du constructeur : Analysez l’historique et la solidité financière de l’entreprise.
- Exigez une caution : Essentielle pour protéger l’acheteur, elle doit être fournie par une banque ou une assurance reconnue. La caution, obligatoire par la loi, doit suivre le modèle ministériel. En cas de problème, toutes les sommes versées vous seront restituées. Sans caution, le contrat est nul.
- Signez le contrat chez un notaire : Assurez-vous que le contrat préliminaire soit rédigé avec l’aide d’un notaire et qu’il soit enregistré selon les réglementations en vigueur.
- Demandez une assurance décennale : Cette garantie couvre d’éventuels défauts de construction pendant dix ans, protégeant ainsi l’acheteur.
- Connaissez vos droits en cas de faillite : Les lois actuelles protègent l’acheteur, empêchant la vente aux enchères d’une maison en construction sans tenir compte de l’acheteur.
- Évaluez le Fonds de Solidarité : En cas de problèmes, vous pouvez faire appel au Fonds de Solidarité du Ministère de l’Économie, conçu pour soutenir ceux qui ont été touchés par des faillites immobilières.
- Faites appel à des professionnels : Consultez toujours des experts et des intermédiaires qui, à jour sur les dernières réglementations, vous offriront des conseils précieux pour éviter les fraudes et pièges.
Qu’est-ce qu’une permutation immobilière ?
Basée sur l’article 1552 du Code Civil, la permutation immobilière est définie comme « un contrat par lequel il y a un transfert réciproque de propriété entre deux parties ». En termes simples, il s’agit d’un échange immobilier où aucune somme d’argent n’intervient.
Types de permutations et parties impliquées :
- Permutation pure : Les deux biens ont la même valeur, et aucun argent n’est échangé.
- Permutation avec compensation : Si les biens ont des valeurs différentes, la partie offrant le bien de moindre valeur doit ajouter une somme pour équilibrer l’échange.
- Permutation directe : Une transaction entre particuliers.
- Permutation avec un constructeur : Achat d’un bien en construction en échange de la cession d’un autre bien au constructeur.
Avantages de la permutation immobilière :
Comparée à une vente classique, la permutation immobilière peut offrir des économies significatives, notamment :
- Paiement d’une seule taxe d’enregistrement.
- Un seul acte notarié, réduisant les coûts.
- Dans les permutations pures, il n’y a pas d’échange d’argent ni besoin d’un prêt hypothécaire.
Coûts et taxes dans la permutation immobilière :
Les taxes dans une permutation sont similaires à celles de la vente. La taxe d’enregistrement varie entre 2 % et 10 % selon les circonstances. D’autres taxes comme la taxe cadastrale et hypothécaire sont fixes, tandis que certaines sont réduites à zéro si la transaction a lieu entre particuliers.
Permutation immobilière avec un constructeur : en vaut-elle la peine ?
L’avantage ici est que vous pouvez échanger un ancien appartement contre un neuf. Toutefois, le constructeur pourrait évaluer votre ancien appartement à un prix légèrement inférieur à sa valeur marchande, car il pourrait avoir du mal à le vendre immédiatement. Un inconvénient est que vous payez plus de taxes que lors d’un échange entre particuliers. Parmi ces taxes figurent :
- Taxes liées à l’hypothèque et au cadastre (400 euros) ;
- Taxe de timbre ;
- Autres taxes liées à l’hypothèque ;
- Taxes cadastrales spéciales ;
- Vérification cadastrale pour les deux biens.
Pour une première maison, la taxe d’enregistrement est de 2 % sur le bien le plus cher. Si l’un des biens, ou les deux, sont des secondes résidences, elle est de 10 %.
